产的模式还很单一,做来做去无非就是百货大楼、商场的套路,没什么新鲜的东西,虽然我不知道你对商业地产是怎么规划的,但以我对你的了解,这种模式你肯定瞧不上。”
李牧点点头,说:“你说的那种商业地产模式太普遍了,弄块地,盖一个商场,每一层规划销售不同种类的商品,这种虽然也能赚钱,但是太没意思了。”
说着,李牧顿了顿又道:“我想做的商业地产,主要得具备两个点,一个是消费一体化,一个是地标性。”
“消费一体化就是功能要多元化,不只是购物,还要有餐饮和娱乐,甚至还要有高端的配套写字楼,就好像王府井,百货大楼很出名,小吃一条街也很出名,旁边也有电影院、KTV、酒店和写字楼,所以王府井就是一个消费一体化的综合体,不过问题是,这里面每一个版块都是各自独立的,如果由一个开发商来统一策划、统一开发、统一招商、统一管理、统一运营,那么它们结合在一起能够释放出的能量会更强大,这就是我想要的消费一体化。”
“至于地标性很容易理解,就好像每个城市都有自己最出名的地方一样,说起金陵,你会想到夫子庙、秦淮河等等;说起燕京,你会想到王府井、西单;如果我们把商业地产做到了消费一体化,剩下的就是把这个概念推广出去,让这个城市里的人脑子里有一个潜意识,每当他们想到消费,他们就会想到这里,他们会把这里当成购物、娱乐、餐饮等等一切消费娱乐的首选,会把到这里消费视为一种时尚,那时候,这个项目就会成为这个城市的地标。”
宋亮听完李牧的介绍,轻叹一声,说:“这种项目相当庞大啊,你有把握?”
李牧说:“我有做好之后能赚钱的把握,至于怎么做好,就得看你的了,毕竟我对房地产的具体运作一无所知,我甚至不知道你们跟银行是怎么合作的。”
宋亮说:“银行那边的合作很简单,就是互惠互利,银行也有营收压力,现在房地产比较热,他们很愿意把钱投入到房地产项目上,一般就是开发商拿到地之后抵押给银行,然后银行给开发商一笔贷款,开发商拿到钱启动开发,等到楼盘建成、出售之后,再把银行贷款填上。”
李牧问他:“这里面的杠杆大概有多少倍?如果是一个宣称总投资十亿的地产项目,开发商需要出多少钱?”
宋亮说:“一般情况下是10-20%之间,主要用在拿地,毕竟有了地银行就会给你钱。”
说着,宋亮又道:“如果跟政府的关系过硬的话,拿地的出让金都可以先欠着,然后用那地去找银行拿钱,银行看到地就会批款,这样前期资金就有了,这基本上是空手套白狼,一分钱不花直接拿银行的钱开工,而且楼只要盖起来,没等封顶就可以拿这栋楼再去抵押,再从银行套一笔钱出来做后续资金,一般来说,这些钱就可以支撑到开盘了。”
李牧听得惊讶咋舌:“拿政府的地套银行的钱,开工之后再赚民众的钱,真真是空手套白狼啊!”(未完待续。)
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